Renyahnya Bisnis Apartemen

VIVA.co.id – Puluhan orang berusia muda tampak lalu lalang. Mereka hilir mudik, keluar masuk gedung bertingkat yang berlokasi di Jalan Margonda, Depok, Jawa Barat ini. Beberapa di antaranya terlihat menggendong tas ransel dan menenteng buku. Sesekali, terdengar tawa renyah mereka saat masuk lobi gedung.

Pemandangan serupa juga terlihat di luar gedung. Sejumlah kendaraan roda empat terlihat keluar masuk area gedung. Puluhan mobil beragam merek itu melintas dan berhenti tepat di depan lobi, guna menurunkan penumpang yang sebagian besar berusia muda. Basement gedung yang digunakan sebagai lahan parkir juga dijejali mobil dan kendaraan roda dua.

Gedung 18 lantai yang nyaris tak pernah sepi ini merupakan Margonda Residence II. Apartemen yang terletak di pusat Kota Depok ini hanya berjarak sekitar 300 meter dari kampus Universitas Indonesia.

Sebagai salah satu daerah penyangga Ibu Kota yang berlokasi di selatan Jakarta, Depok mengalami pertumbuhan ekonomi yang lumayan pesat. Kondisi ini terlihat di kawasan Margonda, wilayah yang dikenal sebagai jantung Kota Depok. Margonda yang tak pernah tidur ini menjadi magnet bagi para pengembang.

“Ya hukum ekonomi lah. Ketika banyak permintaan sudah pasti ada barang,” ujar Wakil Wali Kota Depok, Pradi Supriatna, kepada VIVA.co.id, Kamis 30 Maret 2017.

Meski demikian, Pemerintah Kota Depok mulai membatasi pembangunan apartemen di kawasan tersebut. Ini dilakukan, lantaran pemerintah khawatir dengan ledakan jumlah penduduk yang dibarengi dengan melonjaknya volume kendaraan.

“Bisa dibayangkan, jika satu apartemen saja jumlah penghuninya ada sekitar 500 orang, kemudian sebagian memiliki mobil maka akan berdampak pada arus lalu lintas di kawasan tersebut,” ujar Pradi menambahkan.

Tak hanya Depok, pembangunan apartemen juga mulai merambah Bogor. Salah satunya, pembangunan apartemen di Desa Cikarawang, Kecamatan Dramaga, Kabupaten Bogor, Jawa Barat. (VIVA.co.id/Ayatullah Humaeni)

Tak hanya Depok, pembangunan apartemen juga mulai merambah Bogor. Salah satunya, pembangunan apartemen di Desa Cikarawang, Kecamatan Dramaga, Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

Apartemen yang rencananya akan dibangun empat lantai ini hanya berjarak sekitar satu kilometer dari kampus Institut Pertanian Bogor (IPB).

Proses pembangunan apartemen sudah berjalan satu tahun. Rencananya, akhir tahun ini apartemen tersebut akan selesai. Luas tanah apartemen yang menyasar mahasiswa ini mencapai 7 ribu meter persegi. "Saat ini, baru 50 persen proses pembangunannya, kamar yang disediakan oleh pengelola sebanyak 500 kamar," ujar Auning (45), salah satu petugas apartemen.

Menurut dia, meski pembangunan apartemen belum selesai, seratus persen sudah dipesan konsumen. “IPB sudah pesan satu tower atau sebanyak 128 kamar. Sedangkan, kamar yang lainnya sudah dipesan oleh masyarakat,” ujarnya menambahkan.

Pengamat Properti Ali Tranghanda mengatakan, saat ini apartemen memang menjadi motif investasi. Menurut dia, banyak mahasiswa yang berasal dari luar kota. “Jadi ini transformasi. Kalau dulu kan landed housing. Karena sekarang harga tanah semakin tinggi indekos bertransformasi ke vertical. Memang pasar itu sangat besar,” ujar Ali kepada VIVA.co.id, Jumat 31 Maret 2017.

Ia mengatakan, banyak pengembang yang membangun apartemen di dekat kampus karena melihat peluang ekonomi. “Investor akan melihat ini sesuai lagi apa enggak. Ketika pasar besar itu akan besar. Dia bisa sewain lagi enggak, gitu, Karena permintaannya besar. Jadi bukan hunian, untuk dijadikan sebagai kos-kosan. Jadi memang orang atau investor masuk ke sana sebagai objek investasi bukan untuk hunian,” ujar Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch ini menambahkan.

Pakar Tata Ruang Kota, Yayat Supriatna, mengungkapkan maraknya apartemen di dekat kampus tak hanya terjadi di Jakarta. Menurut dia, gejala serupa juga terjadi di kota lain seperti Malang dan Yogyakarta. “Sebetulnya ini kaya universitas yang konsepnya seperti pemukiman,” ujar Yayat kepada VIVA.co.id, Jumat 31 Maret 2017.

Menurut dia, fenomena ini sebetulnya menarik. Karena bisa membantu efisiensi biaya transportasi dan kegiatan. Selain itu, kehidupan kampus juga bisa lebih kondusif dengan pendidikan berbasis riset. Karena, mahasiswa bisa mengakses kampus selama 24 jam, bukan hanya saat jam belajar. “Jadi kampus yang tumbuh kembang menjadi sebuah kegiatan, kegiatan ekonomi, kegiatan sosial, maupun kegiatan lainnya,” ujarnya menambahkan.

Ia menyarankan, ada semacam integrasi kegiatan pembangunan apartemen dengan kegiatan di kampus. Jadi ada kerja sama antara pengembang dan pihak kampus. “Jadi konteksnya itu memang membangun rumah susun atau apartemen untuk menunjang pendidikan, bukan komersial semata,” ujarnya berharap.

Yayat menilai, kampus menjadi sasaran karena pengembang melihat dari perspektif bisnis. Pengembang menganggap, mahasiswa yang kuliah di kampus besar dan terkenal berasal dari kelas menengah baru di Indonesia. “Sekarang orang bisa kuliah di UI, ITB, UGM dan universitas terkemuka baik swasta atau negeri, itu rata-rata biaya kuliahnya sudah sangat tinggi. Artinya sasaran mereka memang kalangan menengah yang memang mampu,” ujarnya.

“Sekarang kalau di Bandung, ITB atau di universitas terkemuka baik negeri atau swasta, itu kesulitannya bukan mencari tempat tinggal untuk kos, tetapi mencari tempat parkir buat mobil.”

Selanjutnya...Bisnis Menggiurkan

Bisnis Menggiurkan

Direktur Keuangan dan Sumber Daya Manusia PT PP Properti, Indaryanto, mengungkapkan bisnis apartemen di dekat kampus sangat menggiurkan. Buktinya, meski groundbreaking apartemen yang sedang mereka bangun, Evencio Margonda Apartemen akan dilakukan pada hari Minggu (2/4), tapi dari sekitar 700 unit apartemen di Tower 1 sudah terjual hingga 80 persen, atau sekitar 560 unit lebih. (Baca Juga: )

Menurut dia, hal itu merupakan bentuk nyata dari antusiasme pasar properti, khususnya apartemen. "Jadi dengan proyek Evencio yang kami bangun di Jalan Margonda Raya ini, kami memang berusaha menyasar target pasar mahasiswa dari sejumlah universitas di sekitar kawasan ini. Seperti misalnya dari Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila, bahkan sampai Institut Ilmu Sosial Ilmu Politik (IISIP) di Lenteng Agung sana," kata Indaryanto kepada VIVA.co.id, Jumat 31 Maret 2017.

Dengan target market utama dari kalangan mahasiswa, Indaryanto mengatakan, potensi bisnis apartemennya sangat baik.

Penjualan unit di Tower 1 yang telah mencapai 80 persen bahkan sebelum groundbreaking dilakukan, membuktikan bahwa respons masyarakat dan mahasiswa terhadap hunian yang dekat ke kampus sangat baik.

"Bagus (prospek bisnisnya). Dengan target market mahasiswa-mahasiswa bebas narkoba, Tower 1 dengan jumlah hampir 700 unit itu sampai saat ini sudah 80 persen terjual, atau sekitar 560 unit. Padahal ground breaking-nya baru hari Minggu besok," ujarnya menambahkan.

Pengamat properti sekaligus Ketua Kadin Kota Bogor, Erik Suganda, mengatakan pembangunan apartemen di daerah Bogor, terutama di sekitar kampus IPB Dramaga, merupakan salah satu alternatif pembangunan atau pengembangan wilayah karena keterbatasan lahan.

Ia mengapresiasi pembangunan apartemen tersebut. Pasalnya, apartemen akan mengurangi atau menimalisir penggunan lahan. Karena, apartemen-apartemen yang sudah berdiri atau masih dalam proses pembagunan, tidak boros lahan tahan tapi bisa ditempati banyak orang. Tak seperti perumahan, yang memakan lahan tanah tapi hanya bisa dihuni oleh beberapa orang. (Baca juga: )

Sementara, Ali Tranghanda menilai, meski menjamur ia belum melihat apartemen yang khusus menyasar mahasiswa yang fasilitasnya untuk mahasiswa. Menurut dia yang ada sekarang apartemen tanpa konsep. Misalnya dibanderol Rp300-400 juta dijual, disewain lagi. Tapi tidak ada yang betul-betul konsepnya pendidikan. “Artinya di dalam itu ada perpustakaan atau fasilitas pendidikan lain. Itu belum ada,” ujarnya.

Selanjutnya...Kos Konvensional Tergerus

Kos Konvensional Tergerus

Menjamurnya apartemen di dekat kampus juga dinilai mengancam keberadaan kos konvensional. “Kekhawatiran pasti ada. Tapi mau bagaimana lagi, apartemen sudah bangun. Kita kan cuma pengelola kos biasa mau ga mau harus dijalani walau nanti gimana-gimana,” kata Udin, pengelola kos yang berada di samping apartemen Taman Melati, Jalan Margonda, Kecamatan Beji Depok.

Menurut Udin, agar tak kehilangan konsumen, ia memberikan pelayanan ekstra untuk para penghuninya. “Seperti dari segi keamanan. Kalau apartemen kan agak bebas, nah kalau kita ada aturannya. Seperti tamu dan jam malam,” ujarnya menambahkan.

Guna memastikan kenyamanan sekaligus menjaga penghuni kos, Udin pun tak segan-segan menegur jika ada yang pulang atau keluar di atas jam 23:00 WIB. “Biasanya kita kenakan denda jika melewati batas jam itu. Ya dendanya Rp 10 ribu, kan kasihan juga yang jaga.”

Namun pendapat berbeda disampaikan Kusnaeni. Pemilik kos di dekat kampus IPB, Bogor ini mengaku tak merasa khawatir dengan berdirinya apartemen untuk IPB. Pasalnya, jumlah mahasiswa IPB tidak hanya ratusan melainkan ribuan orang. Sehingga, apartemen yang akan disediakan oleh pihak kampus tersebut, tidak akan membuat pemilik kos gigit jari.

Menurut Kusnaeni, agar mahasiswa betah tinggal di rumahnya, ia akan memberikan servis yang terbaik. Di antaranya, membetulkan kerusakan rumah mulai dari atap hingga peralatan rumah. “Sehingga, yang menginap betah,” ujarnya.

Indaryanto tak menampik jika apartemen yang akan ia bangun akan berdampak pada bisnis kos konvensional di sekitar kampus. Namun dia yakin, persaingan akan berlangsung sehat karena ada perbedaan segmentasi hunian. Selain itu, tingkat permintaan hunian di sekitar kampus akan selalu lebih tinggi dari ketersediaan hunian.

"Kalau berdampak pasti iya. Tapi tentunya tidak akan sampai merugikan atau bahkan mematikan mereka. Karena mahasiwa setiap tahun ajaran baru bisa masuk sampai ribuan orang. Sementara misalnya, supply hunian hanya untuk 1.200 orang. Jadi, demandnya pasti akan selalu lebih tinggi dari supply."

Senada, Ali Tranghanda menilai, keberadaan apartemen pasti akan menggusur kos konvensional.

Menurut dia, kos yang landed dan horisontal harganya akan semakin tinggi. “Landed itu sudah tidak optimal. Dia pasti kalah. Semakin harga tanah tinggi semua kos yang landed akan jadi vertikal. Pada akhirnya akan seperti itu, akan tergerus.”

Menurut Yayat, kos konvensional dan apartemen itu seperti angkot konvensional dan online. “Zaman memang berubah. Dulu orang tidak melihat ini sebagai sebuah peluang. Tapi sekarang dengan berubahnya masyarakat, regulasi dimudahkan, investasi juga dimudahkan, itu membuat gejala itu tidak bisa dihentikan,” ujarnya.

Selanjutnya...Tak Ganggu Tata Ruang

Tak Ganggu Tata Ruang

Wakil Wali kota Depok, Pradi Priatna, mengungkapkan pertumbuhan apartemen di sekitar kampus yang berada di wilayah Margonda tak menyalahi tata ruang. Menurut dia, Pemkot sudah membuat rencana tata ruang kota. Tata ruang itu menyangkut beberapa hal, antara lain sentra bisnis, pendidikan termasuk ruang terbuka hijau dan lainnya.

“Dan ketika pada akhirnya pertumbuhan menuntut sarana penunjang yang lain, misalnya apartemen atau kos, sebatas itu tidak keluar dari rencana tata ruang tidak masalah. Yang jelas mekanismenya harus diikuti. Tidak melanggar,” ujarnya.

Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Kota Depok, Yulistiani Moechtar mengatakan, sejauh ini keberadaan apartemen di Kota Depok telah berjalan dengan tertib. “Tapi untuk sekarang ini kita sudah tidak lagi mengeluarkan ijin membangun apartemen di Margonda. Di luar Margonda silahkan. Alasannya, salah satunya untuk menekan volume kendaraan,” katanya.  

Indaryanto mengklaim, apartemen yang ia bangun sudah sesuai dengan rencana tata ruang kota. Menurut dia, hal itu sudah dipertimbangkan pihak pengembang sejak awal. "Tentunya sudah. Pertama kan kita lihat daerahnya, lokasinya seperti apa, komunitas mana mengganggu lingkungan atau tidak," ujarnya.

Kabid Penataan Ruang, Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Pemerintah Kabupaten Bogor Suryanto mengatakan, pembangunan apartemen maupun yang sedang proses pembangunann sudah sesuai dengan tata ruang dan sudah sesuai dengan tahap-tahap proses prosedur yang ditetapkan Pemerintah Kabupaten Bogor.

Ia mengatakan, pembangunan apartemen di wilayah Kabupaten Bogor, akan menekan penggunaan lahan. Karena, apartemen  tidak memakan lahan meski tapi bisa ditempati ribuan warga. Menurut dia, Pemkab Bogor mendorong pangembang agar membangun apartemen, terutama di daerah perkotaan.

Hari menjelang sore. Awan hitam tampak menggelayut di Kota Hujan ini. Namun, puluhan orang masih terlihat sibuk bekerja. Sebagian dari mereka terlihat sedang membawa bambu dan balok. Sementara yang lain terlihat sedang mengukur tanah dan bangunan. Sisanya sedang sibuk menghaluskan dinding yang terlihat belum rata.

Para pekerja ini sedang menyelesaikan pembangunan apartemen di Desa Cikarawang, Kecamatan Dramaga, Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

Mereka harus bekerja ekstra keras. Pasalnya, dari empat tower yang direncanakan, baru tiga tower yang sudah berdiri. Itu pun baru dinding batako dan atap. Keramik yang terlihat menumpuk di samping bangunan belum terpasang. Sementara, apartemen rencananya diperuntukkan untuk mahasiswa tersebut tahun ini ditargetkan rampung. (ren)

Halaman Selanjutnya

Apartemen yang rencananya akan dibangun empat lantai ini hanya berjarak sekitar satu kilometer dari kampus Institut Pertanian Bogor (IPB).